相続した実家を売るなら2027年末まで｜空き家の3,000万円控除と2つの期限

2026年11月10日 2026年11月10日エフアイ法務行政書士事務所

エフアイ法務行政書士事務所

結論からお伝えします。相続した実家を売ったときの税金を大きく下げられる「空き家の3,000万円特別控除」は、今の制度では2027年（令和9年）12月31日までの売却が対象です。さらに、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売らなければならず、こちらの期限の方が先に来ることもあります。

国土交通省は2031年末までの延長を要望していますが、まだ決まっていません。「延長されるかもしれないから、ゆっくり考えよう」と待つのはおすすめできません。まずは、ご実家がこの特例を使える条件に当てはまるか、いつまでに売る必要があるかを確認しておきましょう。

空き家の3,000万円特別控除とは

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。亡くなった方が一人で住んでいた家とその土地を相続した方が、一定の要件を満たして売却すると、売却して得た利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける制度です。

たとえば、実家を4,000万円で売り、譲渡所得が3,500万円だったとします。この特例が使えれば、3,500万円から3,000万円を差し引いた500万円に対してだけ税金がかかります。長く所有していた家の場合、譲渡所得にかかる税率はおよそ20％なので、税金は約600万円も変わる計算です。使えるかどうかで、手取りが大きく変わる制度です。

ただし、2024年1月1日以後の売却で、その家と敷地を相続した相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額の上限が2,000万円になります。きょうだい3人で相続した実家を売る場合などは、この点に注意が必要です。

使えるのは、どんな家か

国税庁の案内によると、主な条件は次のとおりです。

1．昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた家であること

旧耐震基準の時代に建てられた家が対象です。マンションのように区分所有の登記がされている建物は対象になりません。

2．亡くなる直前、被相続人が一人で住んでいたこと

亡くなる直前に、被相続人以外の方が一緒に住んでいた家は対象になりません。ただし、要介護認定などを受けて老人ホーム等に入所していた場合は、一定の要件を満たせば対象になります。施設に入っていたからといって、すぐにあきらめる必要はありません。

3．相続してから売るまで、誰も住まず、貸さず、事業にも使っていないこと

相続後に誰かが住んだり、賃貸に出したりすると、特例は使えなくなります。空き家のままにしておくことが条件です。

4．耐震基準を満たしているか、取り壊して土地として売ること

売却の時点で一定の耐震基準を満たす家であるか、家をすべて取り壊した後の土地を売ることが必要です。2024年1月1日以後の売却では、売った後に買主が耐震改修や取壊しをする場合でも、売却した年の翌年2月15日までに行えば対象になります。

5．売却代金が1億円以下であること

ほかの相続人が同じ家や土地の持分を売った場合は、その代金も合わせて判定します。

このほか、親子や夫婦など特別な関係にある方への売却は対象外です。また、相続税を納めた方が使える「取得費加算の特例」など、他の特例とは重ねて使えず、どちらか一方を選ぶことになります。

いちばんの落とし穴は「二つの期限」

この特例には期限が二つあり、どちらか早い方が実際の締め切りです。

一つ目は、制度そのものの期限です。2016年4月1日から2027年12月31日までの売却が対象です。2028年1月1日以後の売却は、今の法律では対象になりません。

二つ目は、相続ごとの期限です。相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売らなければなりません。

相続した年によって、実際の締め切りは次のようになります。

相続した年	相続ごとの期限	制度の期限	実際の締め切り
2023年	2026年12月31日	2027年12月31日	2026年12月31日
2024年	2027年12月31日	2027年12月31日	2027年12月31日
2025年	2028年12月31日	2027年12月31日	2027年12月31日
2026年	2029年12月31日	2027年12月31日	2027年12月31日

2023年に相続した方は、締め切りが今年の年末、残り2か月を切っています。年内に売却（引渡し）を済ませられるか、すぐに確認が必要です。

2025年以降に相続した方は、相続ごとの期限はまだ先ですが、制度の期限が先に来るため、実質的には2027年末が締め切りになります。制度の期限だけを見て「まだ2年ある」と安心していると、相続ごとの期限を見落としてしまうことがあります。ご自身の締め切りがどちらの期限なのか、まずここを確認してください。

延長はされるのか。12月が山場です

国土交通省は、令和9年度の税制改正要望（2026年8月）で、この特例について次の3点を求めています。

2028年1月1日から2031年12月31日まで、4年間延長すること
対象になる家の築年要件（現在は昭和56年5月31日以前）を緩和すること
相続・遺贈と同じように考えられる民事信託（家族信託など）が終わって家と敷地を取得した場合も、対象に加えること

ただし、これはあくまで「要望」の段階で、決まったものではありません。税制改正は、例年12月ごろにまとまる与党の税制改正大綱で方向性が見え、翌年の国会で法律として確定する流れです。延長されるかどうかは、12月の大綱を待たなければ分かりません。

延長されれば、2025年以降に相続した方にとっては、売却の締め切りが延びることになります。それでも、延長を前提に売却計画を立てるのは危険です。延長されなかった場合、2027年末を過ぎた売却は特例の対象外になります。売却を考えている方は、まず「2027年12月31日まで」を前提に段取りを組み、そのうえで12月の動向を見守る、という進め方が安全です。

家族信託で実家を信託している方へ

3つ目の要望は、家族信託をしている方にとって大切なポイントです。親の認知症に備えて実家を家族信託している場合、親が亡くなって信託が終わり、子が実家を受け取っても、今の制度では「相続」による取得とは扱われず、この特例の対象に含まれていません。そのため、要望では対象への追加が求められています。

家族信託そのものは、親の判断能力が低下したときに実家の売却ができなくなる事態を防ぐ、有効な方法です。ただ、信託の終わり方や実家を売るタイミングによって、税金の扱いが変わることがあります。すでに信託をしている方も、これから検討する方も、12月の大綱で要望が認められるかどうかに注目してください。

売ると決めたら、早めにしておきたいこと

1．家が建てられた年を確認する

登記事項証明書や固定資産税の課税明細書などで、建築年月が分かります。昭和56年5月31日以前の建築かどうかが、最初の分かれ道です。

2．市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」の手続きを確認する

この特例を受けるには、確定申告のときに、家のある市区町村長が交付する確認書を添付する必要があります。申請では、亡くなる直前に一人で住んでいたことや、相続後に空き家だったことを示す書類（電気・ガス・水道の閉栓や使用量の記録など）が求められます。公共料金の解約記録は捨てずに保管しておきましょう。発行には時間がかかることもあるので、売却が決まったら早めに窓口へ相談しておくと安心です。

3．相続登記が済んでいるか確認する

売却するには、相続登記で名義を相続人に変えておく必要があります。相続登記には3年以内の申請義務もあります（詳しくは「相続登記の期限は2027年3月31日｜実家の名義がそのままの方へ」）。登記がまだの方は、売却の段取りとあわせて進めることをおすすめします。

まとめ

実家をどうするかは、ご家族にとって大きな決断です。「売る」「貸す」「住む」「残す」、どの選択肢にも税金や維持費、ご家族の思いが絡みます。3,000万円控除は「売る」を選んだときの大きな後押しになりますが、使える条件と期限を正しく知ったうえで、ご家族で話し合っていただきたいと思います。

エフアイ法務行政書士事務所では、相続人の調査や遺産分割協議書の作成など、売却の前提となる相続手続きの整理（相続手続きまるごとサポート）から、家族信託の設計まで、税理士・司法書士と連携してお手伝いしています。具体的な税額の計算や確定申告は、連携する税理士が担当します。「うちの実家は使えるのか」「いつまでに動けばいいのか」と迷われたら、どうぞお気軽にご相談ください。広島県内全域からのご相談に対応しており、オンライン面談も可能です。

※本コラムは2026年11月時点の法令・国土交通省の公表資料に基づいています。延長などの改正は、2026年12月の税制改正大綱で方向性が示される見込みです。

出典：国税庁タックスアンサー「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、国土交通省「令和9年度国土交通省税制改正要望事項」（2026年8月）

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