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・H23.3.28 敷引特約最高裁判決「高額過ぎなければ有効」

また、気になる最高裁判決が24日に出ました。相続には、直接は関係ないのですが、賃貸住宅を所有している方がいらっしゃいますので書きました。

最高裁第1法廷で「賃貸住宅の賃貸借契約に付されたいわゆる敷引特約は,敷引金の額が高額過ぎなければ、無効であるということはできない。との初判断がなされた。
これは、賃貸住宅の契約終了時に、原状回復費用などとして、保証金(敷金)から一定額を控除する敷引特約が、消費者契約法第10条により無効かどうか争われた上告審の判決です。今回の判決は、貸し手側に有利な判断といえそうです。
敷引特約は、広島では、慣習としてはあまりないようですが、関西を中心に商慣習としてなされているようです。今回は、京都市のマンションのようです。
判決理由の中で、「賃貸借契約に敷引特約が付され、敷引金の額が明示されている場合には、賃借人(借主)の負担について合意されている。とし、「敷引金の額を具体的な一定額とすることは、通常損耗等の補修の要否やその費用の額をめぐる紛争を防止するといった観点から、あながち不合理なものとはいえず、」「 敷引特約が信義則に反して賃借人(借主)の利益を一方的に害するものであるとは直ちにいうことはできない。」としています。
今回の場合、賃料月96,000円で、居住年数に応じて敷引金の額を18万〜34万円とし、2〜3.5倍にとどまっており、高過ぎるとはいえない。」としています。

今回は、敷引金の判決でしたが、実は、更新料支払いの特約が消費者契約法に違反して無効かどうかが争われています。高裁では、有効・無効と判断が分かれており、最高裁の判断が待たれるところです。

賃貸マンション経営は、以前と違って、経営者感覚が必要になってきています。

今年は、行政書士法が昭和26年に制定され60周年です。そして、土地家屋調査士法はその前年の昭和25年に制定されています。
それでは、土地家屋調査士は何をするのか? 日本土地家屋調査士会連合会のホームページでは、不動産の調査・測量・表示に関する登記申請・境界紛争解決などが書いてあります。
では、私は、相続に関して、土地家屋調査士に何を依頼することが多いのか。
相続対策として、不動産を購入したり、売却したりすることがあります。納税資金の確保・換価分割・代償分割の資金確保のために不動産を売却することもあります。また、現物分割として、土地を分筆することもあります。
その時に、隣地との境界確定、実地測量(実測)、分筆などをします。その業務を土地家屋調査士に依頼するのです。
しかしながら、この時に隣地との境界で疑義が生じて争いが生じることがあります。また、隣地の所有者が不明ということもあります。そのために、不動産売買が取りやめになることもあります。境界をはっきりさせておくことは、財産を保全していくために重要です。
相続税の申告期限は、相続が発生してから10ケ月です。納税資金を不動産の売却で確保しようと思えば、その間に購入者を探し、契約し決済をしなければなりません。時間があるようでありません。境界確定で時間が取られていては間に合いません。また、物納(物納のハードルは高いですが・・・)をしようと思えば、境界の確定は必須です。物納も時間がありません。
境界確定には、時間がかかる可能性があります。特に不動産を売却して納税資金の確保や不動産を物納をしようと思えば、事前にどの不動産を売却あるいは物納するか考え、境界を画定しておくことをお勧めいたします。

実は、行政書士の業務にも実地調査に基づく各種図面類(位置図・案内図・現況測量図等)の作成があります。(登記はできません。) 私は、今まで不動産の売買の仲介や土地を物納するためのお手伝いもしてきましたが、餅は餅屋に頼みます。何回も書きますが、私は、自分ですべてを行うことはできません。お客さまにとって、何が良いかを考えて行動いたします。もちろん、土地家屋調査士とは十分に報連相(報告・連絡・相談)を行い連携して業務を行います。

改めて、行政書士の業務を見ました。数千種類を超える書類が扱えそうです。しかしながら、私には、一人で全部をこなすことはできないと思います。やはり、他の先生の力を借りようと思います。

・H23.3.22 離婚と相続って関係あるの?

 「離婚と相続って関係あるの?」 ・・・・ 実はあるのです。
年間に約70万組の婚姻があり、約25万組が離婚しています。実に、3組に1組以上が離婚しているという計算になります。離婚には年間50万人(25万組×2人)が関係していることになります。年間、約100万人の方が亡くなられますので、亡くなられた方が、離婚に関係しているかもしれません。
そして、相続には、先妻(先夫)と現配偶者(後妻(後夫))がいるケースがあります。(離婚だけでなく、死別の場合もありますが。)
被相続人の先妻(先夫)は、相続権はありませんが、先妻(先夫)との間の子には相続権があります。「妻(夫)とは、縁が切れても、親と子の縁は切れない。」ということです。
もし、遺産分割協議をしようとすれば、この先妻(先夫)の子とも協議が必要になってきます。この先妻(先夫)の子がすでに亡くなっていた場合には、更にその子(代襲相続人)との協議が必要になってきます。しかしながら、この協議が上手くいかないケースが多いのです。この先妻(先夫)の子の居所が分からないケースもあります。また、離婚でもめたために、「江戸の敵は長崎で討つ」「親の仇を子が討つ」ではないでしょうが、なかなか協議に応じないケースもあります。現配偶者は、今の財産を作ったのは自分のおかげだとの自負があります。そのため、会ったこともない先妻(先夫)の子に遺産をあげたくありません。どちらにしても、今まで一度も会ったことのない人と遺産分割協議をすることになる可能性があります。
被相続人とっては、先妻(先夫)との子も現配偶者との子も同じく可愛いはずです。自分の死後に揉めてほしいとは思っていないはずです。
このようなケースでは、遺言を残して遺言執行者を指定しておくことが良いと思います。(公正証書遺言のほうが良いでしょう。) すべてのケースではありませんが、遺言を残すことによってスムーズに解決できることが多いのです。
遺言を書く注意点の一つとしては、先妻(先夫)の子には遺留分があります。遺留分に注意することです。あるいは、遺留分減殺請求に備えて準備をしておくことです。もちろん、現配偶者や子にも遺留分はあります。

 ちなみに昭和30年には、約71.5万組の婚姻に対して、離婚は約7.5万組で、昭和45年には、約103万組の婚姻に対して、離婚は約9.6万組でした。以前は10組に対して1組の離婚でしたが、統計(厚生労働省「人口動態統計」)を見ると、離婚の件数は徐々に増えていき、平成14年がピークで約29万組が離婚し、その後、減ってきているように見えますが、依然、高水準です。

 私も、離婚されないよう女房には、頭があがりません。女房には、感謝、感謝、また感謝です・・・・。

今日は、相続に関する話題ではありません。
昨日(18日)、女房と一緒に、わが子の小学校の卒業式に出席してきました。昨日、生まれたような気がしますが、なに一つ父親らしいことをしていないのに、よくぞここまで成長したと思います。月日の経つのが早いものです。卒業証書をもらう娘の姿を見て、感慨深い思いになりました。「この先、わが子に何をしてやることができるのだろうか?」「父親らしい姿を見せることができるのだろうか?」 自問自答してしまいました。

宮城県石巻市の萩浜小学校でも卒業式を迎え、在校生に見送られている様子をインターネットで見ました。校舎が高台にあったため、津波の被害を免れ、児童は全員無事であったとのこと。「家はなくなったけど頑張りたい。」と卒業生。これ以上の苦難はこの先なかなかないでしょう。この子たちが、この苦難を乗り越えて、大きくなってくれることをお祈りします。

家族と一緒にいることができるありがたみ、命の大切さ、今を生きる感謝の気持ちを改めて感じる一日でした。

・H23.3.18 公示地価3年連続下落

 国土交通省は、17日に今年1月1日時点の公示地価を発表しました。全国平均は住宅地が前年比マイナス2.7%、商業地がマイナス3.8%と3年連続下落しましたが、下落幅は前年より縮小したようです。
広島県平均は、住宅地でマイナス3.4%、商業地でマイナス4.2%で、上昇地点は2年連続でゼロだったようです。全国平均と比べた場合、下落率が大きいようです。
中国新聞によると、国交省地価調査課は、「中国地方の地価が大都市圏に比べて回復が進まないのは、景気低迷に加え、人口減少など構造的な問題の影響がある。」としてます。
7月に、国税庁が相続税や贈与税の算定基準となる路線価を発表します。これは、この公示地価が目安となっています。そのため、路線価も下落する可能性が高いと推測されますので、相続財産の内、土地の評価は下がると思います。(もちろん、場所や土地の利用方法によっては違います。)
しかしながら、相続税の改正(基礎控除の引き下げなど)が予定されていますので、一般的には、相続税が増える人も多いと思われます。
ぜひ、一度専門家にご相談してみてください。

 毎日、テレビや新聞を見るたびに、地震被害の大きさに心が痛みます。いつどこで自分も被災するかわかりません。他人事だと思わずに、自分でできる事を考えたいと思います。
ガンバレ、日本!

・H23.3.14 東日本大震災

 東日本大震災で被災されたみなさま、心よりお見舞い申し上げます。テレビで見るたびに被害の深刻に本当に驚きます。広島でも、親戚と連絡が取れなくて心配されていらっしゃるかたもいらっしゃいます。

海外の報道では、甚大な被害にもかかわらず、社会秩序を保って互いに助け合う日本人の姿を称賛しているようです。本当に世界に誇れる日本人気質だと思います。

必ずや復興すると信じております。改めて、お見舞い申し上げます。

久しぶりの「気になる話題」となります。
2月22日に最高裁第3小法廷で気になる判決がありました。親が遺言で「遺産の全部を相続させる」となっていた子が先に亡くなった場合に、孫が代襲相続できるかを争われた裁判で、「遺言はその効力を生じない。」と、孫の代襲相続を否定しました。
訴訟では、親であるAが平成5年に「全財産を子Bに単独で相続させる。」とする公正証書遺言を作成しましたが、平成18年に子Bが先に死亡。その3カ月後に親Aが死亡しました。もう一人の子Cが平成20年、亡くなった子Bの子供(Aの孫)を相手に「遺言は失効している」として、法定相続分に相当する2分の1の持ち分があることの確認を求めて提訴していました。
1審の東京地裁(平成20年)は「遺言は失効せず、Bの子供が遺産を相続する。」と判断しましたが、2審の東京高裁(平成21年)はCの請求を認めていました。今回、最高裁第3小法廷は、Bの子供側の上告を棄却しました。
しかしながら、この判決は、相続させる遺言について代襲相続をすべて否定したわけではなく、遺言者が代襲者その他の者に遺産を相続させる旨の意思を有していたとみるべき特段の事情のない限り、その効力は生じることはない。」としています。今回の事案は、「特段の事情がない。」と判断されたのでしょうが、最高裁の判断ですから、ひとまずは、相続させる遺言については代襲相続は否定されたものとして考えていくでしょう。
どちらにしても、無用の心配やトラブルををなくすためには、相続人(子など)が先に亡くなった場合には、代襲させるつもりなら、代襲させる意思(予備的に次の相続人を指定しておく。)をはっきり書いておくことが必要だと思います。できれば、改めて遺言書を作成することも一つの方法だと
思います。

久ぶりの「気になる話題」でしたが、今後も役に立つ「話題」を書いていきますので、みなさんよろしくお願いします。

・H23.2.19 相続税がもう改正されたの?

相続税が改正されたのという問い合わせがあります。平成23年税制改正大綱が昨年12月16日に発表されましたが、まだ、国会を通過していません。ですから、まだ、改正されたわけではありません。最近、平成23年税制改正のセミナーが開催されていますが、「税制改正案が国会を通過したら、こうなる」と条件付で説明しています。
税制改正大綱によると、相続税は、(1)基礎控除枠の縮小 (2)死亡保険金に係る非課税限度枠の縮小 (3)相続税率が6段階から8段階へ 最高税率55%に と増税となります。これは、平成23年4月1日以降の相続から対象のようです。3月31日と4月1日の1日の差は大きいようです。

やはり、みなさん、相続税の改正が気になるようです。電話での問い合わせもあります。また、このホームページの検索ワードも「相続税の改正」「相続税の増税」「平成23年相続税改正」相続税に関するワードが多いようです。
特に基礎控除が現状の6割になります。相続税がかかるのではないかとの問い合わせが多いのです。一度、専門家にご相談されることをお勧めいたします。まだ法案は国会を通過していませんが、相続財産を把握しておくことは必要です。


※ 4月14日現在、まだ、国会を通過していません。

・H23.2.17 あれ、相続人がいない

新聞を整理していたら、ちょっと前の記事ですが、2月2日付の中国新聞に相続関係の記事が2つ載っていました。
ひとつ目は、土地の所有者の男性が1990年に死亡し、法定相続人がいなかったため、98年から国有地になっていたとのこと。この土地(民家跡地)を地元住民の要望を受けて、市が国から購入し、公園整備するというもの。
ふたつ目は、遺産を不正に取得するために、身寄りのない女性の遺言書を偽造したなどして警視庁が有印私文書偽造・行使の疑いで5人を逮捕したというもの。
遺言書の偽造は論外として、この2つに共通することは、相続人がいないということです。
それでは、相続人がいないと遺産はどうなるのか?
遺言があれば、遺贈として遺産の受取人として指定された人(受遺者)が受け取ることができます。ふたつ目の事件は、この遺言書を偽造し悪用したのでしょう。
遺言がなければ、家庭裁判所に相続財産管理人を選任してもらい、手続きを行ったうえで、特別縁故者が遺産の一部または全部を受け取ることができます。特別縁故者もいない場合や特別縁故者に相続財産を分与しても残った場合に、最終的に国のものとなるのです。ひとつ目の件は、特別縁故者もいなかったために土地が国のものとなったのではないでしょうか(あくまで私の想像)。
ちなみに特別縁故者として、民法は、(1)被相続人と生計を同じくしていた者 (2)被相続人の療養看護に努めた者 (3)その他被相続人と特別の縁故があった者としています。(民法第958条の3)
相続人がいないケースの場合、自分の意思で、遺産の受取人を決めておくと、相続が発生した後の手続きがスムーズにいきます。そのためには、遺言を残しておくことです。  内縁の妻や看護をしてくれた人などに遺産を残したい場合です。

私も、相続人がいないケースに出会うことがあります。特別縁故者に遺産を受け取ってもらう手続きをします。(行政書士でできない部分は、もちろん弁護士や司法書士にお願いします。)
但し、この特別縁故者には、いくつかの条件を出すことがあります。もちろん、この条件を強制することはできませんが、多くの人は了解してくれます。世の中捨てたものではありません。さて、この条件とは何でしょうか?みなさん考えてみてください。

毎日、新聞に目を通しているつもりですが、実際には、読んでない日があるということがわかりました。子どもには毎日読むように言っていますが・・・・・「おとうさんができていなかった。ごめん!」 反省!

・H23.2.16 本当にいいの?この遺言で・・・・

 こういう商売をしていると、故人の遺言書を見ることがあります。確かにいろいろな内容の遺言書があります。自筆証書遺言であったり、公正証書遺言であったりします。(秘密証書遺言は私は見かけることはありませんが。でも、秘密証書遺言もいいと思いますが。)
遺言は故人の最後の意思表示と言われています。どうみても、この先、相続人同士でもめてくれと言わんばかりの内容が多く見受けれれるのも事実です。また、今回、もめなくても次の相続でもめるのではないかと思われる内容もあります。確かに遺言としては有効であり、そのとおりに相続財産の名義変更は可能でしょう。しかしながら、この先のもめごとを故人が望んでいたかは疑問です。遺言が無効にならないように書かれているようです。
もちろん遺言が無効にならないようにすることは絶対条件ですが、その先のことを考えて書くことも必要です。やはり、相続に関することは、本当に多岐にわたり、アドバイスすることも多いのです。
せっかくの遺言、この遺言の内容が将来どういうことになるのか考えておくことも必要です。

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